Resumo sobre Contrato de Locação de Coisa

Muitos estudantes de Direito ou mesmo advogados militantes procuram frequentemente um Resumo sobre Contrato de Locação de Coisa. Nem sempre é fácil achar, apesar de ser um tipo de contrato bem comum no dia a dia da atividade jurídica.

A locação de coisas está regulamentada no Código Civil, em seus artigos 565 à 578. Esse resumo sobre contrato de locação de coisa visa ajudar aqueles que procuram informações importantes não apenas sobre aspectos técnicos. Afinal, muitos que estudam para provas de concursos e também se beneficiam desse tipo de artigo jurídico

Resumo sobre contrato de locação de coisa

Conceito e Natureza Jurídica:

Conceito: locação é o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária. Destaca-se que a locação só existe para coisas, e não para serviços, empreitada etc.

Assim, os vocábulos locação e arrendamento são sinônimos, sendo a expressão arrendamento mais usado para locação imobiliária rural. A coisa não precisa ser de propriedade do locador, de forma que nem sempre o proprietário e o senhorio de confundem. Em eventual ação de despejo o sujeito ativo será o locador, sendo necessária a prova de propriedade apenas nas ações que envolvem despejo (exceto quando envolver infração legal, contratual ou inadimplemento de alugueis).

Natureza Jurídica: é contrato bilateral e sinalagmático, envolvendo prestações recíprocas, admitindo a exceptio no adimpleti contratus (art. 476, CC). É oneroso, sob pena de se transformar em comodato. É consensual, pois existe um acordo de vontades. Não é contrato real, pois não exige a tradição para o seu aperfeiçoamento, sendo essa necessária apenas na fase de execução ou cumprimento.

Não tem caráter personalíssimo, nem para o locador nem para o locatário, pois admite cessão e sublocação, e não se extingue com a morte. Logicamente, o caráter personalíssimo pode ser convencionado. É comutativo, pois a prestações são certas e não aleatórias. É não solene, pois a forma é livre. Atenção: para se convencionar uma garantia (ex: fiança), é necessária a forma escrita. É de trato sucessivo ou de execução continuada, pois se prolonga no tempo.

Elementos do Contrato de Locação e Objeto:

Elementos do contrato de locação: objeto, preço e consentimento. Lembre-se: esse é um resumo sobre contrato de locação de coisa e não sobre locação predial, apesar de termos os mesmos elementos.

Objeto: pode ser coisa móvel ou imóvel. A coisa móvel deve ser  infungível, sob pena de ser contrato de mútuo. Pode ser fungível quando o uso for cedido, por certo prazo e aluguel, ad pompam et ostentationem (ornamentação). Como envolve retorno da coisa, não pode ser objeto coisa móvel consumível (ex: energia) nem as que se exaurem progressivamente (ex: pedreira). A cláusula de inalienabilidade não impede a locação.

Pode ser objeto de locação bens incorpóreos ou direitos (ex: patente, marca, usufruto e servidões prediais etc). O aluguel pode envolver um bem inteiro ou uma fração (ex: parede para fixação de cartaz) e se nada estipular em contrário, o aluguel abrange os acessórios. Coisas comuns também podem ser alugadas, desde que por deliberação da maioria (art. 1323, CC).

A locação de imóveis urbanos é regida pela Lei n.º 8245/91 e de imóveis rurais pelo Estatuto da Terra (Lei n.º 4.504/64).

Preço e Consentimento:

Preço: denomina-se aluguel ou remuneração, e é essencial ao negócio, sob pena de configurar-se comodato. Pode ser convencionado pelas partes, arbitramento administrativo ou judicial, ou por ato governamental (ex: taxis). Não pode ser deixado ao arbítrio de uma das partes. Se estipulado em valor ínfimo, descaracterizará o contrato.

O pagamento deve ser feito em dinheiro, mas pode ser misto (ex: frutos, benfeitorias etc), mas não pode ser feito totalmente em frutos ou produtos, sob pena de transmudar-se em contrato inominado. O pagamento pode ser feito em parcelas ou de uma só vez, para todo o período (ex: aluguel por temporada).

Não pode ser feito em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Em regra, a obrigação locatícia é quesível, sendo paga no domicílio do locatário (art. 327, CC), mas é possível a convenção, transformando-se a obrigação em portable. Na locação de imóveis urbanos o pagamento se faz, em regra, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido convencionado.

O preço é devido mesmo que a coisa não esteja sendo efetivamente usada.

Consentimento: pode ser expresso ou tácito. Não precisa ser proprietário para alugar, a simples posse jurídica autoriza o aluguel (ex: administrador, inventariante, usufrutuário, pais, representantes, credor anticrético etc).

O condômino não pode, sozinho, dar em locação coisa comum (nem mesmo parte dela), sem o consentimento dos outros (maioria, art. 1323, CC).

O CC não estipula prazo, mas a Lei n.º 8245/91, exige vênia conjugal nos prazos superiores a 10 anos.

Obrigações do Locador:

Obrigações do Locador (art. 566, CC): são 3 espécies de obrigações:

Resumo sobre contrato de locação de coisa

1)    Entregar ao locatário a coisa alugada (inciso I): a não entrega caracteriza inadimplência do locador e autoriza a resolução do contrato, bem como perdas e danos. A entrega deve envolver as pertenças (bens afetados por forma duradoura ao serviço ou ornamentação). O princípio de que o acessório segue o principal não se aplica às pertenças, por isso a necessidade de sua inclusão no inciso.

2)    Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inciso I, segunda parte): o locador deve realizar reparos para manter a coisa em condições de uso, salvo convenção em contrário. O locatário pode até pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato, caso a coisa se deteriore. Se houver destruição total o contrato se resolve, cabendo perdas e danos ao locatário se a coisa de perdeu por culpa do locador.

3)    Garantir o uso pacífico da coisa (inciso II): o locador deve abster-se da prática de qualquer ato que perturbe o uso e gozo da coisa, inclusive proteger o locatário contra embaraços e turbações de terceiros. O locatário é protegido mesmo contra o locador, por meio de interditos possessórios (art. 1197, CC). Aplica-se a teoria dos vícios redibitórios, responsabilizando-se o locador por vícios ocultos anteriores à locação. Se o locador conhecia os vícios ou defeitos, restituirá o valor da locação mais perdas e danos. Se não conhecia, restituirá o valor recedido, mais despesas do contrato.

Obrigações do locatário (art. 569, CC):

1)    Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos e tratá-la com se sua fosse (inciso I): se o imóvel é residencial ele somente pode ser usado para moradia do locatário. Assim, em caso de uso indevido, o locador pode rescindir o contrato, além de exigir perdas e danos.

2)    Pagar o aluguel nos prazos ajustados (inciso II): o pagamento deve ser feito conforme o costume do lugar, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Assim, em regra, a dívida é querable, sendo paga no domicílio do devedor. Todavia, o locador tem penhor legal sobre os bens móveis que guarnecem o prédio (art. 1467, II, CC). Em adição, o débito, comprovado por contrato escrito pode ser objeto de execução.

3)    Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros fundadas em direito (inciso III): o locador deve proteger o locatário contra embaraços e turbações de terceiros. Mas, para fazer isso deve ser cientificado pelo locatário sobre eventuais problemas.

4)    Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvo as deteriorações naturais (inciso IV): ao receber o imóvel o locatário tem o direito de receber relação escrita do estado do imóvel. Frequentemente isso é feito por meio de uma vistoria. Em caso de dano, o locatário indenizará o locador.

Locação de Prédios

O Código Civil não dispõe sobre a locação de prédios. A única menção nesse sentido está relacionada aos imóveis pertencentes à União, Estados, Municípios.

Também encontramos artigos sobre locação de vagas de garagem ou espaços em estacionamento de veículos, espaços destinados à publicidades, apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados e arrendamento mercantil.

Assim, as norma anteriores aplicam-se a esses tipos de imóveis.

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